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中國商業地產行業研究報告

中國報告大廳(www.thebiotrotter.com)【打印】字號:T|T
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  • 【報告編號】:No.55437
  • 【最新修訂】:2009年04月
  • 【關 鍵 字】:商業地產行業市場調查分析報告
  • 【報告格式】:電子版或紙介版
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報告導讀:

   未來三年,房地產企業將面臨資金供給7000多個億的缺口,融資將成為首要難題。房地產金融市場的現狀是:2006-2007年,中國房地產企業經歷黃金發展期,進入2008年之后,政府對房地產業宏觀調控實施從嚴從緊政策:商業銀行嚴控信貸額度,房地產企業普遍面臨資金短缺,根據數據中華統計,今后三年,房地產企業將面臨7000多億元的缺口。

    2008年一季度,全國房地產開發量和投資規模仍然維持在較高水平,全國房地產再建面積和新竣工面積保持持續增長,短期內住房供給將增加。

    2008年上半年,全國住房銷售面積連續幾個月下降,居民購房需求雖然較高,但是有購買能力的需求或者轉變為實際購房的需求仍然較低,居民觀望情緒濃厚。我們認為,未來三年,居民購房需求不會出現劇烈波動,但觀望心態將持續較長時間。

    融資模式出現新變化,新型融資手段和方式成為開發商主要目標。在商業銀行貸款出現緊縮的情況下,房地產企業紛紛借到信托,房地產企業與信托公司合作,發行房地產信托產品融資將成為未來中小企業的一個全新的融資選擇。

    借殼上市或者海外上市將成為未來融資的主要發展趨勢。根據資料分析,2006以來,我國企業紛紛選擇借殼上市或者海外上市,股權分置改革之后,殼資源豐富的A股市場為借殼上市帶來巨大機遇和良好環境。海外上市由于可以規避國內嚴格的上市規定,近年來,碧桂園、遠洋地產、SOHO中國等紛紛在香港、新加坡上市,表明我國房地產企業已經找到當前融資方式的新選擇。

    當前我國房地產企業面臨資金短期難題,在國內房地產市場出現低糜之時,國外房地產投資基金以及海外產業投資基金紛紛介入中國樓市,中國房地產未來的發展模式將面臨轉變。

    企業并購將越來越頻繁。2008年之后,中國房地產企業將不得不面對日益頻繁的行業并購,并購與重組將決定中小企業的生存與發展。

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1 行業簡介1
1.1 行業分類代碼及其說明1
1.2 商業地產的界定及包括的產品1
1.3 商業地產的分類1
1.4 商業地產的特點2
1.5 商業地產發展歷程4
1.6 商業地產的產業價值鏈6
1.6.1 房地產行業價值鏈6
1.6.2 商業價值鏈7
1.6.3 商業地產價值鏈8
1.7 小結9

2 行業現狀10
2.1 行業規模10
2.2 盈利能力12
2.3 償債能力13
2.4 經營能力14
2.5 集中度14
2.6 銷售價格15
2.7 小結16

3 市場特征17
3.1 中國商業地產市場需求總量17
3.1.1 商業地產總量的衡量17
3.1.2 商業地產總量的飽和度18
3.2 中國商業地產市場需求結構19
3.2.1 城市發展對商業結構的影響19
3.2.2 城市人口對商業結構的影響21
3.3 中國商業地產市場需求決定因素23
3.3.1 需求決定因素的內容23
3.3.2 需求決定因素的作用機理23
3.4 小結24

4 企業特征25
4.1 企業分布特征25
4.1.1 企業經濟類型分布25
4.1.2 企業地區分布26
4.2 商業地產經營模式26
4.2.1 整體租賃不售產權的經營模式27
4.2.1.1 選擇依據27
4.2.1.2利弊分析28
4.2.2 分零租賃不售產權的模式30
4.2.2.1 選擇依據30
4.2.2.2利弊分析30
4.2.3 整體租賃,零售產權的返租模式33
4.4.3.1選擇依據33
4.4.3.2利弊分析35
4.2.4 分零租賃經營,零售產權的模式36
4.4.4.1 選擇依據36
4.4.4.2利弊分析38
4.2.5 零租零售與整租不售兩種方式混合的模式39
4.2.5.1 選擇依據39
4.2.5.2利弊分析40
4.3 商業地產營銷模式41
4.3.1 商業地產營銷過程41
4.3.1.1 市場環境分析42
4.3.1.2 項目市場定位45
4.3.1.3項目的招商策劃46
4.3.2 商業地產營銷策略48
4.3.2.1以招商帶動銷售48
4.3.2.2借助政府政策,開展事件營銷49
4.3.2.3商業巨頭聯盟,進行品牌營銷49
4.3.2.4以顧客為導向,開展定制營銷50
4.3.2.5誠信為先,重視服務營銷50
4.3.2.6網絡營銷,商業地產推廣的有效途徑50
4.4 中國商業地產國際主體企業分析51
4.4.1 新加坡嘉德置地集團51
4.4.1.1 公司簡介51
4.4.1.2 公司的全球業務狀況51
4.4.1.3 公司在華業務發展現狀53
4.4.2 盛陽地產基金53
4.4.2.1 公司簡介53
4.4.2.2 公司的全球業務狀況53
4.4.2.3 公司經營模式54
4.4.2.4 公司在華業務發展現狀54
4.4.2.5 公司在華投融資與并購預測分析55
4.4.3 美國西盟集團55
4.4.3.1 公司簡介55
4.4.3.2 公司經營模式55
4.4.3.3 公司在華業務發展現狀56
4.4.4 麥格理銀行56
4.4.4.1 公司簡介56
4.4.4.2 公司的全球業務狀況56
4.4.4.3 公司經營效益57
4.4.4.4 公司經營模式57
4.4.4.5 公司在華業務發展現狀57
4.4.5新加坡騰飛集團58
4.4.5.1 公司簡介58
4.4.5.2 公司的全球業務狀況58
4.4.5.3 公司在華業務發展現狀58
4.4.5.4 公司在華投融資與并購預測分析59
4.5 中國商業地產國內主體企業分析60
4.5.1 中國國際貿易中心股份有限公司60
4.5.1.1 公司簡介60
4.5.1.2 公司經濟效益分析60
4.5.1.3 公司最新動態63
4.5.2 保利房地產(集團)股份有限公司63
4.5.2.1 公司簡介63
4.5.2.2 產品介紹64
4.5.2.3 公司經濟效益分析64
4.5.3 金融街控股股份有限公司66
4.5.3.1 公司簡介66
4.5.3.2 產品介紹66
4.5.3.3 公司經濟效益分析67
4.5.4 大連萬達集團68
4.5.4.1 公司簡介68
4.5.4.2 公司經營模式分析68
4.5.4.3 公司物業管理模式72
4.5.5 銅鑼灣集團73
4.5.5.1 公司簡介73
4.5.5.2 所獲榮譽73
4.5.5.3 公司經營模式分析74
4.6小結76

5 商業地產融資分析77
5.1 商業地產融資概述77
5.1.1 商業地產融資概念77
5.1.2 商業地產融資特點77
5.1.3 商業地產不同融資渠道分析79
5.1.3.1 企業自有資金79
5.1.3.2 預租預售款和定金80
5.1.3.3 銀行信貸融資80
5.1.3.4上市融資80
5.1.3.5 債券融資82
5.1.3.6 房地產投資信托融資84
5.1.3.7 房地產基金融資86
5.1.3.8 項目融資87
5.2 我國商業地產融資存在問題及原因分析88
5.2.1 我國商業地產融資存在的問題88
5.2.1.1 融資渠道單一,銀行風險過大88
5.2.1.2 缺少針對商業地產特點的融資方式88
5.2.1.3 商業地產運營方式非理性化與融資渠道不暢互相掣肘89
5.2.2 我國商業地產融資問題的原因分析89
5.2.2.1 房地產金融市場發展滯后,亟待完善89
5.2.2.2 商業地產運營方式非理性,融資工具創新缺乏動力90
5.2.2.3 商業地產融資工具形成缺乏成熟商業地產融資理論指導90
5.3 我國商業地產階段融資模式及其發展路徑建議91
5.3.1 開發階段融資模式建議91
5.3.1.1 貸款階段化91
5.3.1.2 貸款專業化91
5.3.2 持有階段融資模式建議91
5.3.2.1 REITS91
5.3.2.2 CBMS92
5.4我國商業地產融資趨勢分析93
5.4.1 融資體系將逐漸完善,融資渠道與方式將呈現多元化93
5.4.2 融資決策更趨合理化93
5.5小結93

6 產業發展環境94
6.1 經濟環境分析94
6.1.1 國際宏觀經濟情況94
6.1.2 國內宏觀經濟情況95
6.1.3宏觀經濟對商業地產業的影響97
6.2 政策環境分析98
6.2.1 房地產行業調控政策的特點98
6.2.2 房地產土地政策分析99
6.2.2.1近幾年國家土地宏觀調控政策99
6.2.2.2 土地市場調控政策存在的不足之處101
6.2.2.3 土地增值稅清算對商業地產的影響102
6.2.3 房地產金融政策分析103
6.2.3.1 房地產金融政策的界定103
6.2.3.2 近幾年國家對房地產業的金融政策103
6.2.3.3 房地產金融政策存在的問題105
6.2.4 房地產稅收政策分析106
6.2.4.1 我國房地產稅收政策的現狀107
6.2.4.2 我國現行房地稅收政策的評價107
6.3 小結109

7 競爭環境110
7.1 競爭格局110
7.2 進入壁壘110
7.3 替代產品111
7.4 供應商議價能力111
7.5 客戶議價能力112
7.6 小結113

8 國際商業地產行業研究114
8.1 國際商業地產的發展及現狀114
8.1.1 美國商業地產的發展及現狀114
8.1.2 英國商業地產的發展及現狀115
8.1.3 日本商業地產的發展及現狀116
8.1.4 新加坡商業地產的發展及現狀116
8.2 國際商業地產經營模式分析117
8.2.1 大型商業地產的經營模式117
8.2.1.1 大型商業地產的投資者117
8.2.1.2 大型商業地產采用的經營模式118
8.2.2 中型商業地產的經營模式118
8.2.2.1 中型商業地產的投資者118
8.2.2.2 中型商業地產采用的經營模式119
8.2.3 小型商業地產的經營模式119
8.2.3.1 小型商業地產的投資者119
8.2.3.2 小型商業地產采用的經營模式119
8.3 小結119

9 商業地產行業預測120
9.1行業發展的有利因素120
9.1.1 宏觀經濟形勢較好120
9.1.2北京奧運、上海世博及廣州亞運會的舉辦120
9.1.3城市發展特別是城市交通發展120
9.1.4 政府的推動120
9.2 行業發展趨勢121
9.2.1持有型物業明顯增加121
9.2.2由形象為主到功能與形象并重121
9.2.3由開發商包攬全程到產業鏈專業分工122
9.2.4商業與地產邁向深度合作123
9.2.5大中型城市開發布局多中心化123
9.2.6外資進入方式趨于多樣化124
9.3 小結125

10 商業地產投資分析126
10.1 商業地產投資機會建議126
10.1.1 Shopping Mall:引領全新的生活方式和購物方式126
10.1.2 社區商業地產:滿足社區居民消費需要127
10.1.3 體驗型商業地產:迎合消費理念,改變建筑形態127
10.1.4 二三線城市成投資新熱點127
10.2 商業地產投資運作研究128
10.2.1 大型商業地產項目的投資形式128
10.2.2 中型商業地產項目的投資形式129
10.2.3 小型商業地產項目的投資形式130
10.3 商業地產投資風險分析131
10.3.1 資金風險131
10.3.2 運營風險132
10.3.3 品牌風險132
10.3.4 戰略風險133
10.4 小結134

11 我國大中城市商業地產投資潛力評價135
11.1 投資潛力的影響因素135
11.1.1 市場規模135
11.1.2 經濟水平135
11.1.3 市場增長趨勢135
11.1.4 市場的風險136
11.2 投資潛力評價方法的選取136
11.3 投資潛力評價結果137
11.4 城市商業地產市場特征分析139
11.5 小結140
 
圖目錄

圖 1房地產行業價值鏈7
圖 2商業價值鏈7
圖 3商業地產價值體系圖8
圖 4 2000-2007年全國商業地產開發投資額趨勢圖10
圖 5 2000-2006年全國商業地產新開工面積趨勢圖11
圖 6  2000-2006年全國商業地產銷售面積趨勢圖11
圖 7 2000-2007年我國商業地產行業利潤率趨勢圖12
圖8 2000-2007年我國商業地產行業償債能力趨勢圖13
圖 9 2000-2007年我國商業地產行業經營能力趨勢圖14
圖 10 2000-2007年我國商業地產行業銷售價格趨勢圖15
圖 11 城市化水平與商業發展對應圖20
圖 12 2000-2006年我國各經濟類型房地產企業分布圖25
圖 13 2000-2006年我國內外資房地產企業分布圖25
圖 14 我國房地產企業地區分布圖26
圖 15嘉德置地集團業務特征圖52
圖 16嘉德置地集團在華業務發展現狀圖53
圖 17盛陽地產基金經營模式圖54
圖 18麥格里銀行經營效益圖57
圖 19 中國的通脹和經濟增長趨勢圖94
圖 20 1999-2008年我國CPI變化趨勢圖95
圖 21 1992-2008年我國宏觀經濟預警指數圖96
圖 22 1998-2009年GDP同比增長率及預期增長率圖97

表目錄

表 1人均可支配收入與人均商業建筑面積對應關系表17
表 2 人口規模與商業配置對應關系表21
表 3商業業態發展與人均GDP對應表22
表 4 影響商業物業的最常見因素表44
表 5 騰飛集團在華主要業務表59
表 6 2000-2007年國貿中心盈利指標表61
表 7 2000-2007年國貿中心經營效率指標表62
表 8 2000-2007年國貿中心償債能力指標表62
表 9 2000-2007年國貿中心成長能力指標表62
表 10 2003-2007年保利地產盈利性指標表64
表 11 2003-2007年保利地產經營效率指標表65
表 12 2003-2007年保利地產償債能力指標表65
表 13 2003-2007保利地產年成長能力指標表65
表 14 2003-2007年金融街盈利性指標表67
表 15 2003-2007年金融街經營效率指標表67
表 16 2003-2007年金融街償債能力指標表68
表 17 2003-2007金融街年成長能力指標表68
表 18 2007-2008年我國宏觀經濟景氣指數參照表96
表 19 我國現行房地產稅收制度一覽表107
表 20 商業地產投資潛力選取指標及因子分析結果表136
表 21 35個大中城市商業地產投資潛力表138
表 22 商業地產市場城市聚類結果表139
表 23 城市商業地產市場特征表139

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